Choisir son régime fiscal locatif

Chaque investisseur locatif fait face au même choix : quel régime fiscal adopter ? La réponse dépend du type de location (nue ou meublée), du montant des charges, de la tranche d’imposition et des objectifs patrimoniaux.

Cet article passe en revue une liste non exhaustive des régimes fiscaux applicables à la location, afin de vous aider à identifier celui qui vous correspond le mieux.

Location vide

• Micro-foncier — Abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif. Réservé aux revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €/an. La solution la plus simple.
• Régime réel foncier — Déduction des charges réelles et déficit imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an, ou 21 400 € pour les rénovations énergétiques). Obligatoire au-delà de 15 000 €.

Location meublée

• LMNP micro-BIC — Abattement forfaitaire sans comptabilité : 50 % pour la longue durée et les meublés classés (plafond 83 600 €), 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 €).
• LMNP réel — Amortissement du bien sur 25 à 30 ans et déduction de toutes les charges. Le revenu imposable peut être ramené à zéro pendant de nombreuses années. Nécessite une comptabilité.

Dispositifs incitatifs

• Dispositif Jeanbrun — Statut du Bailleur Privé (2026) : amortissement déductible du revenu global en location nue, avec des taux variant selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social).
• Dispositif Denormandie — Réduction d’impôt de 12 à 21 % pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans les centres-villes éligibles, selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans).

Structure sociétaire

• SCI à l’IS — Amortissement du bien au sein d’une société, IS à 15 % puis 25 %. En contrepartie, double imposition : IS sur les bénéfices + flat-tax de 31,4 % sur les dividendes distribués.