Régime réel foncier
Le régime réel foncier s’applique aux propriétaires qui louent un logement vide (non meublé). Contrairement au micro-foncier, il permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées plutôt qu’un abattement forfaitaire.
Avantages
- Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, frais de gestion, assurances.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : si vos charges (hors intérêts d’emprunt) dépassent vos loyers, la perte est déductible de votre revenu imposable jusqu’à 10 700 € par an.
- Le plafond du déficit imputable est doublé à 21 400 € : pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G de passer en classe A, B, C ou D.
- Report du déficit excédentaire : la fraction du déficit qui dépasse le plafond est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Modalités
- Concerne uniquement les locations non-meublées.
- Régime obligatoire si les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €.
- En dessous de ce seuil, l’option pour le réel est possible mais engage sur trois ans minimum.
- Le déficit imputable sur le revenu global concerne uniquement les charges autres que les intérêts d’emprunt ( ceux-ci ne s’imputent que sur les revenus fonciers).
Pour qui ?
- Les propriétaires avec de gros travaux à réaliser : rénovation lourde, mise aux normes, isolation — le réel permet de transformer des dépenses réelles en économies fiscales immédiates.
- Les investisseurs fortement imposés : plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus la déduction du déficit sur le revenu global est précieuse.
- Les bailleurs avec emprunt en cours : les intérêts d’emprunt, même non imputables sur le revenu global, viennent réduire les revenus fonciers imposables.
- Les propriétaires dont les charges dépassent 30 % des loyers : le régime réel devient plus avantageux que le micro-foncier dès ce seuil.
- Les propriétaires de passoires thermiques : le doublement du plafond à 21 400 € est une opportunité majeure pour financer une rénovation énergétique.
