Définition
Le cash-flow dans l’immobilier locatif ou flux de trésorerie est la différence entre les recettes et les dépenses. C’est donc une valeur exprimée en euros.
Les revenus sont les loyers payés par les locataires que vous encaissez. Les dépenses sont les différentes charges (travaux d’entretien, frais de gestion et primes d’assurance), les impôts (taxe foncière, impôts sur le revenu, prélèvements sociaux) et les échéances du prêt bancaire.
Pourquoi avoir un cash-flow positif ?
Avoir un cash-flow positif est l’objectif premier des investisseurs en immobilier. Pour atteindre ce but, il faut que les revenus soient supérieurs aux dépenses.
Les revenus supplémentaires dégagés permettront d’anticiper des imprévus, améliorer le bien ou vous constituer un revenu complémentaire.
Un cash-flow positif augmentera votre capacité de financement pour investir dans d’autres projets et ainsi vous constituer un véritable empire immobilier.
Cash-flow à zéro, l’équilibre
Dans cette situation, les revenus couvrent toutes les dépenses, votre bien s’autofinance. Lorsque le prêt bancaire sera terminé, vous pourrez vendre votre bien, il ne vous aura rien coûté. Vous pourrez même profiter d’une éventuelle plus-value à la revente.
Mon cash-flow est négatif, c’est grave ?
Non, et d’ailleurs la grande majorité des investissements immobiliers ont un cash-flow négatif. Dans ce cas, les dépenses sont supérieures aux revenus. Vous devez alors combler cette différence par vos propres moyens.
Le cash-flow négatif peut être vu comme un effort financier qui permet d’épargner en se constituant un patrimoine. En anticipant la revente et en prévoyant de réaliser une plus-value, votre projet pourra quand même être rentable sur la durée. Dans ce cas, il est pertinent de se tourner vers d’autres indicateurs comme la Valeur Actuelle Nette et le TRI.
Avoir un cash-flow négatif signifie que vous aurez une dépense supplémentaire dans vos finances personnelles. Cela augmente donc votre taux d’endettement et pourra vous bloquer dans le financement d’un futur projet.