Le Taux de Rentabilité Interne
Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur financier utilisé pour évaluer la rentabilité d’un investissement. Comment calculer le TRI d’un investissement immobilier ?
Contrairement aux rendements brut, net et net-net qui permettent d’évaluer la rentabilité pour une année choisie, le TRI permet de prendre en compte l’ensemble des flux financiers tout au long de la durée de vie du projet :
- apport lors de l’achat,
- recettes (loyers perçus),
- dépenses (imposition, frais d’emprunt, charges),
- plus-value à la revente.
Le TRI a aussi la notion du temps qui passe, avec la prise en compte de la répartition temporel de ces flux financiers. Il se base sur le fait que l’argent perd de la valeur dans le temps. En effet, l’argent utilisé pour votre investissement pourrait à la place être placé sur un simple livret A.
Formule pour calculer le TRI
Le TRI est la valeur du taux d’actualisation pour laquelle la Valeur Actuelle Nette est égale à 0. Il s’agit donc de résoudre l’équation suivante :
$
0 = \sum_{i=0}^{N} \left(\frac{Cashflow_i}{(1 + {\color{yellow}TRI})^i}\right)
$
$Cashflow_i$ représente le Cashflow de l’année $i$ et $N$ est le nombre d’années de l’investissement.
La résolution se fait par approximations successives (Méthode de Newton). Vous pouvez utiliser la fonction TRI() dans Excel.
Interprétation
Plus le TRI est élevé, plus rentable et intéressant sera le projet.
Le TRI prend en compte le temps qui passe, ainsi un projet qui rapporte 10 000 € en 2 ans aura un TRI supérieur à un même projet qui rapporterait autant, mais sur 10 ans.
Si le TRI est négatif, le projet vous fait perdre de l’argent. Même une fois le projet revendu, car le TRI prend en compte tous les flux, y compris la revente.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, nous pouvons espérer avoir un TRI entre 5% et 20%.
Exemple
Jean investit dans un projet 100 000 €, qui lui rapportera 6 000 € tous les ans pendant 4 ans. Après ces 4 ans, il décide de le vendre au prix de 120 000 €.
Afin de calculer le TRI, les cash-flows pour chaque année sont les suivants : [-100000, +6000, +6000, +6000, +126000].
Le TRI est de 10,3%.