Calculer le rendement locatif Net permet d’estimer la rentabilité d’un projet locatif en incluant les différentes charges.
Les charges à prendre en compte
Les charges à prendre en comptes sont celles payées par le propriétaire :
- Taxe foncière
- Assurance : l’assurance propriétaire non occupant (PNO) qu’il est obligatoire de contracter.
- Charges de copropriété : celles qui incombent au propriétaire uniquement, les charges récupérables auprès du locataire ne sont pas prises en compte.
- Frais d’entretien : pour les réparations.
Si le bien est géré par un professionnel, il faudra aussi penser aux :
- Frais de gestion : souvent exprimés hors-taxe en pourcentage du loyer, plus le coût de changement de locataire (état des lieux + rédaction du bail).
- Garantie loyers impayés : GLI exprimée en pourcentage du loyer (facultative).
Enfin, il faudra prendre en compte le coût du financement :
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur
Formule
Le Rendement Net se calcule de la manière suivante :
$
\displaylines{
{\color{magenta} Investissement~total} = Prix~d’achat \\
+ Frais~de~notaire \\
+ Travaux
}
$
$
\displaylines{
{\color{cyan}Loyer~annuel~net} = Loyer~annuel \\
-Taxe~foncière \\
-Charges~de~copro~propriétaire \\
-Frais~d’entretien \\
-Frais~de~gestion \\
-Garantie~loyers~impayés \\
-Intérêts~d’emprunt \\
-Assurances
}
$
$
{\color{yellow}Rendement~Net} = {\color{cyan}{Loyer~annuel~net} \over \color{magenta}{Investissement~total}} \times 100
$
Le loyer doit être pris hors charges. En effet, les charges locatives n’interviennent pas dans le calcul, car elles seront payées par le locataire et donc ne changent pas la rentabilité du bien. Toutefois, attention à bien distinguer ces charges dites récupérables de celles qui sont à la charge du propriétaire bailleur.
Exemple
Vous achetez un bien 144 000 €.
En louant le bien 600 € par mois, le loyer annuel sera de 7 200 €.
Concernant les charges, vous payerez annuellement 500 € de taxe foncière et 800 € pour les intérêts d’emprunt.
Les loyers annuels encaissés nets de charge seront de $7200 – 500 – 800 = 5900$
Le rendement Net sera de ${5900 \over 144000} * 100 = 4.10 \%$.
Maintenant que vous savez calculer le rendement locatif net, il convient de calculer le rendement locatif Net-net qui prend en compte la fiscalité du projet.