SCI à l'IS
La Société Civile Immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés (SCI IS) est une structure juridique qui permet de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers au sein d’une société. Contrairement à la SCI transparente (à l’IR), les bénéfices sont imposés au niveau de la société, ce qui ouvre la voie à l’amortissement du bien et à une fiscalité réduite sur les premiers bénéfices. En contrepartie, la revente du bien et la distribution des bénéfices sont fiscalement plus lourdes.
Avantages
- Accumulation de trésorerie dans la société : les bénéfices non distribués restent dans la SCI et peuvent financer de nouveaux investissements sans être imposés une deuxième fois immédiatement.
- Transmission facilitée : les parts de SCI sont plus simples à transmettre qu’un bien en direct, notamment dans le cadre d’une stratégie patrimoniale familiale.
- Déduction de toutes les charges : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, rémunération du gérant, etc.
- Amortissement du bien immobilier : la valeur du bien (hors terrain) est amortissable chaque année, ce qui réduit mécaniquement le bénéfice imposable de la société.
Modalités
- La SCI doit opter expressément pour l’IS : ce choix est irrévocable une fois exercé.
- La distribution de dividendes aux associés est soumise à la flat-tax (PFU) de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux), ce qui crée une double imposition : IS au niveau de la société + flat-tax au niveau des associés.
- À la revente du bien, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable après amortissements (et non sur le prix d’achat), ce qui génère une plus-value imposable beaucoup plus importante qu’en régime IR — sans bénéficier des abattements pour durée de détention des particuliers.
- La SCI IS implique des obligations comptables (bilan, compte de résultat, déclaration fiscale) et nécessite généralement un expert-comptable.
Pour qui ?
- Les investisseurs en phase de capitalisation qui n’ont pas besoin de récupérer les loyers immédiatement et souhaitent réinvestir les bénéfices dans la société.
- Les investisseurs en stratégie patrimoniale familiale souhaitant associer conjoint ou enfants et organiser la transmission de parts sociales.
- Les porteurs de projets à multi-biens cherchant à isoler le patrimoine immobilier du patrimoine personnel.
- Les investisseurs disposant d’un long horizon sans revente prévue : la plus-value professionnelle à l’IS est pénalisante à la cession, donc la SCI IS est plutôt adaptée à une détention longue.
