LMNP réel
Le régime réel BIC en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l’un des régimes fiscaux les plus puissants pour l’ investissement locatif. Il permet d’amortir comptablement la valeur du bien immobilier et des meubles, ce qui génère des charges fictives déductibles des loyers. Résultat : pendant de nombreuses années, votre revenu imposable peut être ramené à zéro.
Avantages
- Amortissement du bien immobilier : environ 80 % de la valeur du bien (hors terrain) est amortissable sur 25 à 30 ans, soit 3 à 4 % par an de charges déductibles.
- Amortissement du mobilier et des équipements : les meubles, électroménager et travaux sont amortissables sur des durées plus courtes (5 à 10 ans).
- Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, comptable, travaux d’entretien.
- Report des déficits sur 10 ans : si le total des charges et amortissements dépasse les loyers, le déficit est reportable sur les bénéfices BIC meublés des dix années suivantes.
Modalités
- Régime applicable à la location meublée non professionnelle uniquement (recettes < 23 000 €/an ou inférieures aux revenus d’activité du foyer).
- Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente la plus-value imposable (impact atténué par les abattements pour durée de détention).
- La tenue d’une comptabilité est obligatoire, ce qui implique généralement le recours à un expert-comptable spécialisé.
- Le régime engage pour deux exercices minimum avant de pouvoir en changer.
Pour qui ?
- Les investisseurs avec un emprunt important : les intérêts d’emprunt cumulés aux amortissements neutralisent souvent l’intégralité des loyers.
- Les contribuables fortement imposés souhaitant effacer leur revenu locatif sans réduction d’impôt plafonnée.
- Les acquéreurs de résidences services (étudiants, seniors, tourisme) où l’amortissement du prix de la chambre est particulièrement efficace.
- Les propriétaires avec des charges réelles élevées qui dépassent largement l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC.
